2020.2.24
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房地產調控要考慮市場有限理性

2017年諾貝爾經濟學獎授予了理查德·塞勒,以表彰其在行為經濟學研究上的貢獻。行為經濟學是將行為分析理論與經濟運行規律、心理學進行有機結合的產物,旨在發現現今經濟學模型中的錯誤或遺漏,進而修正主流經濟學關于人的理性、自利、完全信息、效用最大化及偏好一致基本假設的不足。近年來我國房地產市場屢屢出現的“首付貸”、“過橋貸”、“消費貸異常增長”、“假離婚”、“深夜排隊”等各種投機炒作現象,深刻反映出市場的有限理性,有必要納入房地產調控框架之內予以統籌考慮,以提高政策調節的實際效果。
  行為經濟學研究成果已經充分表明,完全理性的經濟人不可能存在,人們在現實生活中的各種經濟行為必然會受到各種“非理性”的影響。很多從傳統經濟學角度看來是“錯誤”的行為,經常被忽視,但往往正是這些行為導致了政策沒有最大程度實現預期效果。房地產市場是一個典型的有限理性市場,個體購買或出售住宅的決策,并非基于完全理性的思考,更多在順應“從眾心理”。
  2016年以來我國熱點城市房價的爆發式增長,已經脫離了基本面的支撐,但市場熱情從個別、局部到全面點燃,屬于典型的 “羊群效應”。而房價上漲預期尤其頑固,正如塞勒于1980年提出的原賦效應,即個體在擁有房產后對該房產價值評價要比購買前大大增加,導致市場房價上漲動力充足;同時個體在決策過程中對“利害”的權衡并不均衡,“避害”考慮遠大于“趨利”考慮,由此在出售住宅時往往會索要過高價格。受有限理性驅動,個體在房地產市場升溫過程中的心理賬戶僅考慮了短期因素,因而各種“首付貸”、“過橋貸”等不顧實際加杠桿現象就不難理解,也令“假離婚”等現象層出不窮。
  正因為房地產市場有限理性的存在和驅動,導致房價易漲難跌,很容易形成價格泡沫以至不能持續,成為懸在經濟穩定運行頭上的“達摩克利斯之劍”。無論是美國的次貸危機,還是日本“失去的十年”,房地產市場的有限理性無疑是幕后的重要推手。同樣,近年來我國歷次房價過快上漲,各種投機炒作屢抑而不絕,在有限理性支配下的房地產市場參與者所展示的“眾生相”,也恰恰證明了房地產市場調控的必要性。
  應該看到,政府對房地產市場運行的干預,是為了糾偏市場運行的軌跡。但在調控過程中,也不能否認市場有限理性與政策調控之間的博弈,而恰恰是這些有限理性的個體組合,在相對靜態政策與動態市場變化之間的博弈,往往會導致政策調控效果不及預期。由此可見,市場有限理性很有必要納入房地產調控的政策框架之內,既要考慮政策措施出臺對房地產市場供求雙方的影響,也要對相關參與方為躲避調控可能采取的措施進行預判;既要保持政策調控的剛性和力度,又要有適當彈性,及時對市場背離政策的變化做出反應,最大程度提高政策執行效果。




 
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