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數據和內容是輕資產化的核心


“輕資產”無疑是商業地產年度最熱詞。從萬達設定新建萬達廣場將全部輕資產的目標到萬科將商業地產項目轉給投資基金,開發商試圖利用品牌和運營賺錢,嘗試用資產化解決商業地產“重”的問題。在接受北京商報記者獨家專訪時,RET睿意德創始人張家鵬也認為,商業地產由重到輕的方向是對的,但是若沒有對數據和內容的掌控能力,開發商的輕資產化轉型也難言成功。

文化挑戰首當其沖
在萬達集團董事長王健林看來,萬達的輕資產是“水到渠成”的事情,萬達發展至今已經具備了足夠專業的運營能力且具備了較為完善的商業品牌體系,足以變現,因而轉型輕資產。這一模式是目前國內商業地產開發商中較為流行的輕資產做法,即以運營商為核心,投資機構作為財務投資人的類資管模式,簡單理解,開發商以前要靠“租售”掙錢,而現在決定要靠“顧問身份”賺錢。然而,在多年從事商業地產咨詢服務的張家鵬看來,對于很多商業地產開發者而言,還不足以有能力轉型輕資產成功。

“輕資產是被時事所迫形成的,大家沒有辦法拿到更好的土地資源,自己的能力還富余,因此想要做輕資產,但是對于大部分開發商而言,輕資產有很大的挑戰,首先作為甲方和乙方,對于文化的要求是不同的!睆埣淫i認為,文化的差異是開發商輕資產化轉型中面臨的首個挑戰,“輕資產意味著要做服務方、做乙方,而實際上,以前的地產商除了政府是他的甲方,幾乎所有的角色都是他的乙方,這是一個很大的挑戰”。

數據和內容是決定因素
除了文化差異帶來的身份轉換外,在張家鵬看來輕資產成功的要素是數據和內容。他解釋,數據即算法,一個模式能夠大范圍運營和擴張,核心特征是可以標準化,當把商業地產運營做拆分的時候,就可以看到哪些內容可以標準化,哪些部分標準化的路徑是什么!八袠藴驶穆窂蕉际怯袛祿鲋、形成系統算法的,例如,隨著人流的變化、品牌應該如何調整,當把這些數據輸進去就可以形成決策依據,而不再像以前一樣,依靠人的經驗!

張家鵬進而表示,除了數據的挖掘能力外,內容的把控力是另外一個核心要素!皟热莅瑘鼍邦悆热莺推放苾热輧身。首先,如果沒有在場景內容上形成規范研究和標準的話,風格會出現不穩定;其次,如果沒有辦法掌控品牌,每一次的招商都是單點作戰,不足以支撐后期的快速擴張!
張家鵬以萬達舉例稱,早期的萬達之所以能夠快速擴張,是因為具備了掌握內容的能力,內容包括大歌星、萬達百貨等!吧虡I地產由重到輕是對的,但是輕的核心一定是數據加內容,沒有這兩者,擴張的速度以及保證購物中心品質和效率的能力就會薄弱很多。例如,之前的賽特、百盛都嘗試過輕資產轉型,但是卻沒有成功,原因就是缺乏穩定的數據體系和對于內容的掌控力。而對于國內多個開發商而言,數據的挖掘才剛剛開始,內容掌控好的也沒有幾家,再加上文化差異,輕資產轉型的挑戰很大!睆埣淫i坦言。

行業變革急需服務商跟進
第一太平戴維斯2016年研究數據顯示,中國已開業購物中心超過4000家,十年后預計達1萬家。在張家鵬看來,中國商業地產存在階段性過剩,但是目前也是商業地產發展的最好時機!吧虡I地產已經告別激進的建設,進入改善和調整期”,他認為,調改加輕資產轉型,行業變化的劇烈也為服務商帶來了更強的需求。

據悉,張家鵬所創的北京睿意德商業股份有限公司于今年9月6日掛牌新三板。根據公開轉讓說明書,該公司擁有提供策略顧問、租賃代理、銷售代理、商業運營管理四個核心業務。今年上半年該公司的營業收入為3622萬元,凈利潤為458萬元。

張家鵬介紹,由于行業需求變化,睿意德也在進行產品的改變和升級。除了上述提到的四個核心業務外,睿意德還孵化出了小喇叭、云貓智管、樂鋪、中商數據四家基于互聯網的公司,并服務于商業咨詢、租賃和銷售代理等傳統業務。

以中商數據為例,該業務板塊利用阿里、百度、高德等供應商提供的數據資源,從數據中得到反饋,例如每個品牌的到客數據、和競品相比有哪些減損等,并對這些信息進行挖掘和處理,從而形成意見反饋。張家鵬介紹,中商數據更像是商業數據的運算大腦。目前,已與萬科、華潤、印力等多家開發商形成了合作,為其提供數據支撐。

另值得一提的是,在數據的獲取上,此前的商業地產運營商更多依靠人的力量進行搜集,而睿意德通過兩年的時間建立了更為高效和準確的數據搜集系統和算法,由此也為該公司節省了成本,上半年該公司的毛利率達到47.76%,這要比行業30%左右的毛利率高出了不少。






 
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